不動産投資をするにあたって最も考慮すべきこと - FPまはーるの不労所得で海外旅行

不動産投資を行う際に、最も気しなければならないことがあります。

それは、どこの物件を入手するか、つまりエリアです。

なぜ、エリアがもっとも重要かこの記事を読んでご理解いただけましたら幸いです。

リスク回避の目線からエリアをみる
さいごに

リスク回避の目線からエリアをみる

不動産投資をするためには、どこでどれくらいの広さの物件を購入するかを最終的には判断しなければなりません。

判断材料として、最初に、また最後まで念頭に置かなければならないのが空室リスクの存在です。

人に部屋を貸すことが不動産投資の大前提

以前の記事にも記載していますが、不動産投資は家賃収入でローンを返済しつつ、長期間経過後の資産を作ることにあります。

そのため、所有物件に居住者がいないと話になりません。（サブリースであれば話は別ですが）

ここでは、サブリースではないことを想定して、話を進めていきます。

誰かに住んでもらわないと家賃収入は得られないわけですから、選ぶべきエリアは人口の多いところであったり、企業数が多いところを選ばなければなりません。

空室は不動産投資で最も生じ得る可能性が高く、また最も大きなリスクであることを今一度認識してください。

日本の人口分布はいま？

平成29年における推計人口は下記表のとおりです

平成29年推計人口
	総人口（1,000人）	増減比
全国	126,706	-1.8
東京	13,724	7.3
神奈川	9,159	1.5
大阪	8,823	-1.0
愛知	7,525	2.4
埼玉	7,310	2.8
千葉	6,246	1.6
兵庫	5,503	-3.1
北海道	5,320	-5.9
福岡	5,107	0.4
静岡	3,675	-3.3
茨城	2,892	-4.3
広島	2,829	-3.0
京都	2,599	-2.4
宮城	2,323	-2.9
新潟	2,267	-8.5
長野	2,076	-5.9
岐阜	2,008	-6.7
群馬	1,960	-3.8
栃木	1,957	-4.6
岡山	1,907	-3.9
福島	1,882	-9.7
三重	1,800	-4.8
熊本	1,765	-5.0
鹿児島	1,626	-7.1
沖縄	1,443	2.6
滋賀	1,413	-0.2
山口	1,383	-8.2
愛媛	1,364	-7.9
長崎	1,354	-9.3
奈良	1,348	-6.5
青森	1,278	-11.6
岩手	1,255	-10.4
大分	1,152	-6.5
石川	1,147	-3.0
山形	1,102	-10.3
宮崎	1,089	-6.7
富山	1,056	-5.0
秋田	996	-14.0
香川	967	-4.8
和歌山	945	-9.6
佐賀	824	-5.5
山梨	823	-7.7
福井	779	-4.9
徳島	743	-9.1
高知	714	-10.1
島根	685	-7.3
鳥取	565	-7.8

　　出展：総務省統計局（https://www.stat.go.jp/data/nihon/02.html ）

単純に考えて、人が多いところでは住む人が多いため、東京やその他地方都市の人口が多いため、空室リスクは軽減できます。

これに加えて考慮すべきこととして持ち家の割合が少ないことも重要です。人が多くてもほとんどの人が持ち家に住んでいたら賃貸マンションの需要は低いですよね。

これらを踏まえてエリアの選定を行う必要があります。

企業数の多いエリアも確認しよう

エリア選定のもう一つの基準として、企業数が多いエリアもcheckしておく必要があります。

企業が多いということは、それだけ人がいる、またそのエリアに仕事をしに来る人が多い訳ですから、賃貸マンションの需要は比例して高まります。

（企業数の都道府県ランキング）
順位	県名	企業数(合計)	うち大企業数	うち中小企業数	全国割合
1	東京都	452,197	4,538	447,659	11.84%
2	大阪府	294,099	1,106	292,993	7.70%
3	愛知県	221,411	644	220,767	5.80%
4	神奈川県	200,530	572	199,958	5.25%
5	埼玉県	172,435	253	172,182	4.51%
6	兵庫県	154,949	303	154,646	4.06%
7	北海道	151,402	279	151,123	3.96%
8	福岡県	143,408	350	143,058	3.75%
9	千葉県	129,126	226	128,900	3.38%
10	静岡県	127,643	203	127,440	3.34%
11	広島県	87,578	164	87,414	2.29%
12	京都府	84,896	194	84,702	2.22%
13	茨城県	84,361	93	84,268	2.21%
14	新潟県	80,645	146	80,499	2.11%
15	長野県	77,456	130	77,326	2.03%
16	岐阜県	74,542	96	74,446	1.95%
17	群馬県	68,889	97	68,792	1.80%
18	栃木県	63,615	99	63,516	1.67%
19	宮城県	61,819	134	61,685	1.62%
20	福島県	61,636	70	61,566	1.61%
21	岡山県	55,322	98	55,224	1.45%
22	三重県	54,911	85	54,826	1.44%
23	熊本県	52,795	65	52,730	1.38%
24	鹿児島県	52,777	56	52,721	1.38%
25	沖縄県	49,231	73	49,158	1.29%
26	愛媛県	45,975	76	45,899	1.20%
27	長崎県	43,794	49	43,745	1.15%
28	石川県	42,895	88	42,807	1.12%
29	青森県	41,915	52	41,863	1.10%
30	山口県	41,040	49	40,991	1.07%
31	山形県	40,938	64	40,874	1.07%
32	岩手県	38,737	72	38,665	1.01%
33	宮崎県	36,944	35	36,909	0.97%
34	富山県	36,776	90	36,686	0.96%
35	大分県	36,729	42	36,687	0.96%
36	滋賀県	36,580	60	36,520	0.96%
37	和歌山県	36,296	26	36,270	0.95%
38	秋田県	35,130	32	35,098	0.92%
39	奈良県	33,323	27	33,296	0.87%
40	香川県	32,805	62	32,743	0.86%
41	山梨県	32,523	38	32,485	0.85%
42	福井県	30,669	43	30,626	0.80%
43	徳島県	26,936	25	26,911	0.71%
44	高知県	26,399	26	26,373	0.69%
45	佐賀県	25,555	34	25,521	0.67%
46	島根県	23,563	21	23,542	0.62%
47	鳥取県	17,143	25	17,118	0.45%